Tổng hợp chính sách mới về xây dựng năm 2026 chi tiết nhất
Luật Xây dựng 2025 sẽ chính thức có hiệu lực từ 01/7/2026 với nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến giấy phép xây dựng, điều kiện khởi công, quản lý dự án và hợp đồng xây dựng.
Một số quy định trong luật này sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 01/01/2026, đặc biệt là các quy định về miễn giấy phép xây dựng và điều khoản chuyển tiếp.
Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp đầy đủ các chính sách xây dựng mới năm 2026 để doanh nghiệp, chủ đầu tư và cá nhân dễ dàng theo dõi.
1. 08 trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng từ năm 2026
Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp sau:
(1) Công trình đặc biệt
Bao gồm:
- Công trình bí mật nhà nước
- Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách
- Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt
- Công trình theo thủ tục đầu tư đặc biệt
- Công trình xây dựng tạm
- Công trình trong khu vực đất quốc phòng, an ninh
(2) Công trình thuộc dự án đầu tư công do cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư
Ví dụ:
- Thủ tướng Chính phủ
- Bộ, cơ quan ngang bộ
- Chủ tịch UBND các cấp
- Các cơ quan trung ương của tổ chức chính trị – xã hội
(3) Công trình xây dựng theo tuyến
Bao gồm:
- Công trình đi qua từ 2 tỉnh trở lên
- Công trình theo tuyến ngoài khu vực phát triển đô thị đã được phê duyệt
(4) Công trình trên biển và công trình hàng không
Ví dụ:
- Công trình thuộc dự án xây dựng ngoài khơi
- Cảng hàng không
- Công trình bảo đảm hoạt động bay
(5) Công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông
- Công trình quảng cáo không thuộc diện cấp phép xây dựng
- Hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động
(6) Công trình đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi
Các dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ không cần xin giấy phép xây dựng.
(7) Nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ
Điều kiện gồm:
- Công trình cấp IV
- Nhà ở dưới 07 tầng
- Tổng diện tích sàn dưới 500m²
- Không thuộc khu vực quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch đô thị đặc biệt
(8) Công trình sửa chữa, cải tạo nhỏ
Không cần giấy phép nếu:
- Không thay đổi công năng sử dụng
- Không ảnh hưởng kết cấu chịu lực
- Không ảnh hưởng môi trường và phòng cháy chữa cháy
Lưu ý:
Một số công trình dù được miễn giấy phép xây dựng nhưng vẫn phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý xây dựng địa phương.
2. 02 trường hợp không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng
Theo Điều 95 Luật Xây dựng 2025, từ 01/01/2026 có 2 trường hợp không cần điều chỉnh giấy phép xây dựng:
- Công trình đã được cấp phép theo Luật Xây dựng 2014 nhưng theo quy định mới thuộc diện miễn giấy phép.
- Công trình đã được cấp giấy phép trước 01/01/2026 và đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh.
3. 03 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Các công trình sau được tiếp tục miễn giấy phép xây dựng:
- Công trình đủ điều kiện khởi công trước 01/01/2026 theo quy định cũ.
- Công trình đã được thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở.
- Dự án đã được thẩm định và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh.
4. 09 trường hợp phải phá dỡ công trình xây dựng
Theo Điều 16 Luật Xây dựng 2025, công trình phải phá dỡ trong các trường hợp:
- Giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình mới
- Công trình có nguy cơ sập đổ
- Công trình trong khu vực cấm xây dựng
- Xây dựng sai quy hoạch
- Xây dựng không phép hoặc sai phép
- Lấn chiếm đất công hoặc đất hợp pháp của người khác
- Chủ sở hữu có nhu cầu phá dỡ
- Công trình hết thời hạn sử dụng
- Các trường hợp khác theo quy định pháp luật
5. Từ 2026 chỉ còn 03 loại giấy phép xây dựng
Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, từ 01/7/2026 chỉ còn 03 loại giấy phép xây dựng:
- Giấy phép xây dựng mới
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình
- Giấy phép xây dựng có thời hạn
So với Luật Xây dựng 2014, giấy phép sửa chữa và di dời được gộp lại.
6. Bắt buộc thẩm tra thiết kế với công trình cần thẩm định PCCC
Từ 01/7/2026, các công trình thuộc diện thẩm định phòng cháy chữa cháy phải:
- Thực hiện thẩm tra thiết kế xây dựng
- Đảm bảo tiêu chuẩn an toàn cháy nổ và cứu nạn cứu hộ
Quy định này giúp tăng mức độ an toàn trong xây dựng và vận hành công trình.
7. Điều kiện khởi công xây dựng công trình
Theo Điều 48 Luật Xây dựng 2025, công trình được khởi công khi đáp ứng các điều kiện:
- Có mặt bằng xây dựng
- Có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải cấp phép)
- Có thiết kế bản vẽ thi công đã phê duyệt
- Có hợp đồng với nhà thầu xây dựng
- Đã thông báo khởi công với cơ quan quản lý địa phương
8. Trình tự đầu tư xây dựng dự án
Từ 01/7/2026, trình tự đầu tư xây dựng gồm 3 giai đoạn:
- Chuẩn bị dự án
- Thực hiện dự án
- Kết thúc xây dựng
Dự án có thể được:
- Phân kỳ đầu tư
- Tách thành dự án thành phần độc lập
9. Phân loại dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo:
Theo hình thức đầu tư
- Dự án đầu tư công
- Dự án PPP
- Dự án sử dụng ngân sách thường xuyên
- Dự án đầu tư kinh doanh
Theo quy mô
- Dự án quan trọng quốc gia
- Dự án nhóm A, B, C
10. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng
Dự án phải đáp ứng các yêu cầu:
- Phù hợp quy hoạch
- Bảo đảm tính khả thi thiết kế
- Đảm bảo an toàn công trình
- Đáp ứng yêu cầu môi trường và PCCC
- Có phương án tài chính và nguồn vốn rõ ràng
11. Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng
Thiết kế xây dựng phải:
- Tuân thủ quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng
- Đảm bảo an toàn công trình
- Phù hợp công năng sử dụng
- Có phương án bảo trì và khai thác công trình
12. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng
Theo Điều 44 Luật Xây dựng 2025, công trình được cấp phép khi:
- Phù hợp mục đích sử dụng đất
- Phù hợp quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch nông thôn
- Đảm bảo an toàn cho công trình và khu vực xung quanh
- Tuân thủ quy định môi trường và phòng cháy chữa cháy
13. Yêu cầu đối với công trường xây dựng
Từ 01/7/2026, công trường xây dựng phải:
- Lắp biển báo và thiết bị giám sát công trình
- Đảm bảo an toàn lao động
- Quản lý chất thải xây dựng
- Không gây ảnh hưởng môi trường xung quanh
14. Phân loại hợp đồng xây dựng
Theo Điều 82 Luật Xây dựng 2025, hợp đồng xây dựng gồm:
Theo nội dung
- Hợp đồng tư vấn xây dựng
- Hợp đồng thi công
- Hợp đồng EPC
- Hợp đồng chìa khóa trao tay
Theo giá hợp đồng
- Hợp đồng trọn gói
- Hợp đồng đơn giá cố định
- Hợp đồng đơn giá điều chỉnh
- Hợp đồng theo thời gian
- Hợp đồng hỗn hợp
Từ 01/7/2026: Dự án đầu tư xây dựng đặc thù gồm những công trình nào?
Theo Điều 68 Luật Xây dựng 2025, dự án đầu tư xây dựng đặc thù gồm:
- Công trình cần bảo đảm bí mật nhà nước
- Công trình khẩn cấp, cấp bách
- Dự án đầu tư công đặc biệt
- Công trình xây dựng tạm
Công trình cần bảo đảm bí mật nhà nước gồm những gì?
Theo Điều 69 Luật Xây dựng 2025, công trình cần bảo mật gồm:
- Công trình thuộc lĩnh vực bảo vệ bí mật nhà nước
- Công trình quốc phòng, an ninh có thông tin thuộc danh mục bí mật nhà nước
✔ Trên đây là tổng hợp các chính sách mới về xây dựng năm 2026 theo Luật Xây dựng 2025.
